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存量房贷开启调整,购房者如何选择?

发表时间:2020-04-10

今天上午央妈公布了一个消息,为深化利率市场化改革,进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用,现就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜公告如下:,直白来说就是之前购房者贷款有所调整,很多购房者都关心利率到底涨了还是降了,很多购房者也给天狼留言说道,那么今天天狼就说说这件事

我们先看央妈公布文件,第一点,第二点,第四点,第五点,第六点,第七点,其实购房者都能看懂,无非就是利率选择,固定或者浮动,时间计算方式,关键在于第三点,很多的购房者貌似还没有反映过来,具体的我们来看

先来说下,转换后利率的算法,之前算法是基准X上浮/下浮 比如说基准4.9%,银行打折,7折,8.5折,那么4.9%X0.7或者4.9%X0.85,那么上浮的10%,20% 那么基准4.9X10% 或者4.9X20%,也就是说所有的变化都是围绕基准来展开的,那么在今天央妈说了,这种做法,存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益

那么转换后执行LPR怎么计算呢?很简单,央妈还举个了例子,同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响,银行和客户可合理分散办理。目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

很多购房者可能没有看明白,那么天狼直接说的直白点,购房者就明白了

公式=LPR+差值

关于LPR央妈每个月都会公布,而且对于时间界线也说了,1年起,这点其实和之前老版本没有多大变化

那么差值怎么计算,这是很多购房者还没有反映过来,我们来看央妈举的例子,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39% 那么很多购房者说,我打折怎么计算呢?那也简单呀4.9X0.7就完事,你打折多少,就X多少呗,那么这里就有一个数字了,那么我们来看央妈12月份发布LPR是多少呢?4.8,那么是不是由两个数字呢?

好了差值出来了

第一个 5.39-4.8

第二个 3.43%-4.8%=-1.37% 负数,这里今天央妈也会说了,有负数

看到这里,很多购房者就明白了,那么最后来回答购房者的问题,利率到底涨了还是降了,我们来就算一个上浮,一个优惠的,新老版本对比,一张图就完全可以看明白了

转换过后,也就是2020年明年,没什么变化,那边变化再那儿呢?在2021年开始,在说的直白点,也就说凡是利率上浮的,只有我们LPR持续走高,才能使更优惠的,如果我们LPR持续走低,那基本就是没什么优惠了,如果只看新版,那也是有优惠的,但是如果新老对比来看,就有差异了,那么对于购房者而言,在选择浮动还是固定上,天狼个人觉得应该选择浮动,毕竟LPR往下可能是远高于往上的可能,而且值得注意了,国外已经有负利率出现



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